齐岳房屋买卖合同研讨组——商品房预订篇

基本案情

张某与某置业公司于2015年签订《购房订单》,约定:张某购买某置业公司开发建设的商品房一处,房屋单价为8000元/平方米,总房价为400万元,签订该合同当时张某支付购房款50万元,剩余购房款待某置业公司项目竣工验收合格后交付。双方约定房屋于2016年12月1日竣工,验收合格后交付张某。双方另约定待房屋具备建设工程规划许可及预售许可后,双方另行签订购房合同。双方还约定,因某置业公司原因造成张某无法购买此房屋,某置业公司应当承担赔偿责任。双方签订《购房订单》后,涉案工程在建设过程中,某置业公司取得建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可。后张某要求与某置业公司签订购房合同,但某置业公司拒绝。张某诉至法院,请求:某置业公司继续履行《购房订单》,交付《购房订单》约定的商品房。

 

争议焦点

本案中签订的《购房订单》性质是商品房预约合同还是商品房买卖合同?

 

齐岳律师观点

张某与某置业公司签订的《购房订单》应认定为商品房买卖合同。首先,该合同内容不违背国家法律、行政法规规定,系双方当事人真实意思表示。其次,双方在该合同中就当事人名称、商品房基本情况、购房位置、面积、价格、房屋交付条件及违约责任进行约定,并且某置业公司已取得相关规划建设批准手续和商品房预售许可,双方签订的《购房订单》具备房屋买卖的主要内容,且置业公司已按约定收受购房款。因此,该《购房订单》性质认应定为商品房买卖合同,而非预约合同。

 

 

裁判结果

1、某置业公司与张某签订的《购房订单》继续履行;
2、某置业公司向张某交付《购房订单》约定的商品房;张某依照《购房订单》约定数额向某置业公司支付剩余购房款人民币350万元。
 

法律参考

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
3、《商品房销售管理办法》第十六条  商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。