齐岳房屋买卖合同研讨组——承租人优先购买权

基本案情

2015年6月,孙某在中介公司挂牌出售其名下位于即墨区鹤山路房屋一处,价格为120万元。王某于2015年7月通过中介看房后嫌价格太高,向孙某提出租房,孙某同意暂时出租,遇到合适购房者再转让,双方签订《租赁协议》,租期1年,后王某入住该房屋。2015年9月,吴某欲购买此房,吴某与孙某就该房屋及地下室达成转让合意,总价款为130万元,双方签订《房屋买卖合同》。后吴某与孙某为避税,双方在不动产交易中心备案时另行签订《房地产买卖契约》,约定购房总价款为95万元。后王某以孙某和吴某侵犯其优先购买权为由诉至法院,请求:1、确认孙某与吴某签订的《房屋买卖合同》无效;2、要求按照孙某与吴某交易的同等条件(95万元)购买即墨区鹤山路某房屋。
 

争议焦点

本案中认定同等条件的价格是以实际交易价格130万元为依据还是以备案合同价格95万元为依据。
 

齐岳律师观点

应当以实际交易价格130万元为依据。首先,承租人优先购买权,是承租人基于房屋租赁关系,依据《合同法》第230条规定,对所有人出卖房屋时享有在同等条件下优先于其他人购买房屋的权利。同等条件主要指出卖房屋的价格条件,房屋所有权人告知承租人的价格等同于其出卖给第三人的房屋价格。其次,房屋所有权人告知承租人的价格须为其真实意思表示。本案中,孙某和吴某为避税,达到利益最大化,在备案合同中价格远低于实际交易价格,因此备案合同价格是孙某与吴某虚假意思表示,并且损害了国家利益,该合同为无效合同。作为同等条件的判断,应当以孙某与吴某的实际交易价格130万元为准。而对于孙某与吴某的避税行为,与本案并非同一法律关系,可不予处理,法院可向有关部门进行司法建议。

 

法律参考

《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。