齐岳房屋买卖合同研讨组——合同违约责任篇

基本案情

2010年6月1日,青岛某公司以其拥有产权的房屋一处作抵押,与某银行签订300万元最高额贷款抵押合同,抵押期限至2017年5月31日,某银行办理抵押权证。2012年9月1日,青岛某公司在未告知出租房屋已抵押给某银行的情况下,与张某签订房屋租赁合同,租期10年,租金30000元/月。租赁合同还约定,任何一方不得以该房屋进行抵押担保;如青岛某公司违约,赔偿张某租赁期间的实际经营损失。2018年12月1日,某银行行使抵押权,该出租房屋被依法拍卖至某置业公司名下用于房地产开发,涉案出租房屋被拆除。2018年12月15日,青岛某公司向张某发出《解除房屋租赁合同通知书》。2019年1月1日,张某诉至法院,要求青岛某公司承担剩余租期内经营损失。
 
 

争议焦点

某银行行使抵押权,后该房屋被拍卖至某置业公司名下用于房地产开发,涉案出租房屋被拆除后,青岛某公司通知张某解除租赁合同。张某收到通知后未行使合同解除抗辩权,租赁合同已经解除。在这种情况下,青岛某公司应当承担何种责任?
 

齐岳律师观点

本案中的青岛某公司应当承担违约责任。青岛某公司未告知已将出租房屋抵押给某银行的情况下,将房屋出租给张某,并且在房屋租赁合同中明确约定任何一方不得将该房屋作为抵押担保。在订立房屋租赁合同时,青岛某公司故意隐瞒抵押事实,构成欺诈。根据合同法第94条规定,张某可以自知道或者应当知道撤销事由之日起一年期间行使撤销权。但张某未在法定除斥期间行使撤销权,撤销权消灭。本案中房屋租赁合同已经成立,系双方真实意思表示,双方已实际履行,不违反法律强制性规定,合法有效。因某银行行使抵押权,导致房屋被拍卖至某置业公司名下,且该房屋已拆除用于房地产开发,租赁合同不能继续履行,青岛某公司构成根本违约,应当按照合同约定向张某承担赔偿损失的违约责任。
 

法律参考

《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条 一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条 有下列情形之一的,撤销权消灭:
(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权;
(二)当事人受胁迫,自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权;
(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。
当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。
《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。