齐岳婚姻家庭研讨组——离婚房产分割篇

基本案情

2004年男方以180000元的价格购买房屋一处登记在自己名下,其中首付80000元,剩余100000元通过银行贷款方式支付。2008年男方与女方结婚,双方结婚时房屋价值41万元,婚前男方还贷本息合计50000元,婚姻关系存续期间双方共同还贷100000元将贷款清偿完毕,其中包括本金70000元,利息30000元。2012年女方提出离婚,此时房屋价值为900000元。
男方对解除婚姻关系没有异议,但对房屋补偿款的数额有异议。男方认为其婚前购买房屋并登记在自己的名下,婚后偿还贷款也是男方的收入,女方没有实际参与还款,因此主张女方无权获得补偿款。   
乙女认为双方没有约定实行分别财产制,男方的工资收入应当属于夫妻共同财产,离婚时应按房产现值900000元减去男方购房时的价格180000元作为基数对其进行补偿,即乙女应获得的补偿款是360000元。
 

争议焦点

本案涉及的房屋是否属于夫妻双方共同财产?如果是应当如何进行分割?
 

齐岳律师观点

一、涉案的房屋系男方婚前购买并登记在男方名下,双方离婚时就归属协商不能达成一致,法院可以判决归男方所有,但是双方婚姻关系存续期间的还贷及相应增值应当补偿给女方。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”。
二、共同还贷的增值部分该如何计算?
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》公布实施后,审判实践中对涉及的婚内共同还贷增值部分的计算,各地法院做法不一,计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形,离婚时如何计算共同还贷的增值部分,有法官提出了分步计算的方法:
第一步是计算不动产升值率。
不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本,而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。在计算不动产升值率时,必须考虑利息成本,不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本,属于购房的必要支出,如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等,但不包括公共维修基金和物业费,因为其费用产生的基础并非交易,而是不动产长期使用中产生的费用;
第二步是计算非产权登记一方所得补偿,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。
计算具体补偿数额时,应注意确定计算时点,这里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者属于一方的个人财产。
同时还应考虑两种情形下的修正问题:
一是离婚时贷款尚未清偿完毕,只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本,而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本,否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果; 
二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形,计算不动产升值率时,应以结婚时不动产价格作为计算依据,不能以购买时不动产价格作为依据,因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产;
三是在离婚分割争议房产时,不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”,同时要根据婚姻法第三十九条的规定,根据财产的具体情况,按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说,计算出的补偿数额不是绝对的,法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权,目的只有一个,即相对公平合理地解决纠纷,平衡保护离婚双方当事人的利益。

 

法律参考

《中华人民共和国婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

  (一)工资、奖金
  (二)生产、经营的收益 
  (三)知识产权的收益
  (四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外
  (五)其他应当归共同所有的财产。
 夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”。