齐岳案例|非本集体经济组织成员购买宅基地上房

基本案情
       原告王某与丈夫宋某共同拥有即墨某村农村宅基地房屋一处。2010年7月,其儿子宋甲未经其他继承人其母亲王某及其妹妹宋乙的同意(王某的丈夫宋某于1996年死亡),将涉案房屋卖给非本集体经济组织成员的被告张某某。被告宋甲却对两原告王某、宋乙谎称是出租房屋。在两原告王某、宋乙得知真相后,多次要求两被告宋甲、张某某解除合同并返还房屋,但均遭两被告拒绝。遂诉至法院,请求维护合法权益。
争议焦点

       1、两被告签订的房屋买卖契约是否合法有效

       2、两原告王某、宋乙是否为适格主体

       3、 该案起诉是否超过法律规定的诉讼时效

齐岳律师观点

一、非本集体经济组织成员购买宅基地上房屋的买卖合同是无效的

农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员,并按照法律法规标准享受使用并用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营和管理。本案中被告宋甲与被告张某虽然签订买卖房屋契约,但被告张某系非本集体经济组织成员,违反了法律法规的强制性规定,损害了集体经济组织的权益。故两被告签订的房屋买卖契约无效,不发生法律效力。

二、两原告系第一顺序的法定继承人,是适格主体

原告王某与丈夫宋某生育宋甲和宋乙,宋某的父母先于宋某去世。宋某于1996年去世,生前未留下任何遗嘱处理该涉案房屋。所以两原告与被告宋甲系宋某的第一顺位法定继承人,与涉案房屋的买卖合同有直接利害关系,所以是适格主体。

三、本案起诉不受3年的诉讼时效限制

债权诉讼受3年的诉讼时效限制,本案确认合同无效的诉讼,是确认之诉,是形成权,不受诉讼时效的限制。
法律法规
《民法总则》

第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

 

第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条  农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地,改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

 

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。