基本案例：
      2018年10月1日 张某与李某签订了房屋租赁合同，承租了李某位于青岛市即墨区文化路东侧的网点房经营百货，租赁期限为5年，租金按年缴纳。2019年6月出租人将该房产抵押为他人担保，后王某通过司法竞拍购得该房产的所有权，随即以自己是该房产所有权人且自己要使用为由，要求张某腾出房屋，协商未果后，王某诉至法院。
争议焦点：
     租赁期间，租赁物所有权发生变动的，原租赁合同是否有效？
齐岳律所观点：
     1、 “买卖不破租赁”在租赁期间租赁房屋发生买卖、拍卖等物权变动的情形时，原依法成立的租赁合同仍继续有效。
     2、承租人有权继续承租房屋，但应向新的房屋所有权人缴纳租金。
     3、王某主张承租人腾出房屋的诉求于法无据，不能得到法院支持，但其享有向承租人收取租金的权利。
法律参考
《中华人民共和国民法典》
      第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
      第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
齐岳律师建议：
      房屋租赁是生活中常见的民事法律行为，为免受损，切记“买卖不破租赁”原则有四个适用条件。
      第一，租赁物所有权转让时，已经存在合法有效的租赁合同，即合法承租在先，所有权变更在后；
      第二，租赁物已经交付给承租人使用；
      第三，租赁物所有权被出租人转让给第三人；
      第四，租赁物所有权的变动发生在合同约定的租赁期内。

律师简介

孙旭东 律师
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